2019 e o mercado imobiliário

Depois de passar por uma de suas maiores crises, o mercado imobiliário brasileiro ensaia um retorno em grande estilo já no primeiro semestre de 2019.

Um grave crise econômica combinada com o envolvimento das grandes incorporadoras em escândalos de corrupção simplesmente parou este mercado nos últimos 3 anos, fazendo com que empresas deste setor revisassem seus planos de negócios, freando boa parte dos investimentos previstos e trabalhando apenas com unidades em estoque e em projetos que já estavam em andamento, incluindo até mesmo, aquelas empresas que conseguiram permanecer saudáveis durante este período.

Passada a tempestade perfeita, um novo cenário para o mercado imobiliário se vislumbra à nossa frente para os próximos 5 anos, com expectativas de juros menores, maior abertura de financiamentos bancários, um ambiente mais seguro juridicamente e o lançamento de novos produtos que prometem agradar a todas as classes econômicas e faixas etárias.

Uma economia mais favorável

Com sinais de melhora já verificados a partir do segundo semestre de 2018 (1), o mercado imobiliário tem boas perspectivas de retorno de seu ciclo virtuoso em 2019, amparado por diversos fatores bastante favoráveis para a concretização deste cenário, sendo o principal deles, a recuperação da nossa economia.

O novo governo tem sinalizado de diversas formas que a recuperação do cenário macroeconômico do Brasil e a subsequente volta do crescimento do nosso país é uma de suas principais metas, mantendo-se baixa a taxa de juros e a sob controle, a inflação.

Sem especular tanto o futuro, já temos elementos concretos com os quais podemos contar para trabalhar neste cenário positivo, como o fato da taxa Selic continuar em um patamar baixo (com forte tendência de assim permanecer), e assim manter também a taxa básica de juros mais baixa, o que aumenta a oferta de crédito imobiliário e melhora as condições deste crédito para os consumidores.

Além disso, a partir deste mês, passa a valer o aumento do teto do valor dos imóveis enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação – SFH para R$ 1.500.000. Essa medida não só estimula a aquisição de imóveis por novos compradores que passam a ter acesso a taxas de juros mais baixas do que teriam no Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI como também aumenta a faixa para uso dos recursos de FGTS para a aquisição de imóveis.

Isso sem falar na alteração da previsão de crescimento do montante de crédito imobiliário a ser ofertado com recursos das contas poupança que passou de 10% para 16% em 2019, o que trará uma grande oferta de recursos financeiros a serem utilizados para a aquisição de imóveis.

Segurança jurídica

Quase no apagar das luzes de 2018, foram publicadas as tão aguardadas Lei 13.777/18 que regulamenta a multipropriedade e a Lei 13.786/18 que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, trazendo uma importante segurança jurídica ao mercado imobiliário.

Apesar de já existirem alguns empreendimentos construídos sob a modalidade da multipropriedade no Brasil, até o implemento da Lei 13.777/18, os coproprietários de unidades deste tipo enfrentavam inúmeros problemas gerados exatamente pela falta de uma regulamentação específica que determinasse seus direitos e obrigações e possibilitasse o registro desta copropriedade vinculada à fração do tempo de uso na correspondente matricula do imóvel.

Ao incluir o Capítulo VII-A – Do Condomínio em Multipropriedade no Código Civil e alterar a Lei de Registros Públicos para dispor sobre o processo de registro da multipropriedade, a Lei 13.777/18 conseguiu solucionar boa parte destes problemas, regulamentando a multipropriedade como um novo regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Além disso, dentre outras importantes disposições, a nova legislação estabeleceu que o imóvel objeto do empreendimento constituído sob o regime jurídico da multipropriedade, assim como a correspondente fração de tempo, é indivisível, não estando sujeito à ação de divisão ou de extinção de condomínio e, ainda, extinguiu a necessidade de anuência prévia dos demais proprietários, bem como o direito de preferência, no caso de venda da propriedade.

Já a tão esperada Lei 13.786/18, passou a disciplinar de forma clara e objetiva, os procedimentos para a resolução dos contratos por inadimplemento de adquirentes de unidades imobiliárias em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, dirimindo de uma só vez os diversos entendimentos da jurisprudência (2) acerca deste tema que se tornou tão delicado para esta indústria, ao representar cerca de R$ 7,5 bilhões em prejuízos apurados em apenas dois meses de 2017 (janeiro e fevereiro) (3), em decorrência da falta de parâmetros legais acerca da motivação do distrato, da porcentagem de retenção de quantias pagas e da aplicação de multas.

Conforme estudo feito pela ABRAINC em conjunto com a FGV em 2017, a ocorrência (e recorrência) dos distratos na forma como estava sendo realizada, representou um impacto grande e direto nas receitas obtidas com a venda das unidades, na medida em que, além de reduzir o valor nominal das receitas, ainda aumentou os custos da incorporação, com custos associados à revenda das unidades devolvidas e custos financeiros para obter o capital necessário para fazer frente às despesas extraordinárias geradas pelos distratos